"Nei prossimi tre anni prezzi delle case col segno più nelle grandi città"

Nonostante la congiuntura economica non sia delle migliori, il settore immobiliare può riservare nei prossimi anni ancora delle buone notizie. I dati dell’Osservatorio Nomisma sull’immobiliare, presentato a Milano il 27 novembre.

Il momento economico, secondo quanto affermato al convegno dal prof. Lucio Poma, docente di economia applicata, pare preludere ad un prossimo rallentamento se non ad una recensione. “Da un lato è indicativo il calo del prezzo di un metallo industriale come il rame a fronte di un aumento del prezzo di un bene rifugio come l’oro, - spiega il docente, - così come lo è il fatto che il petrolio non aumenta di prezzo nonostante la produzione sia diminuita. La guerra dei dazi Usa inoltre non sembra far bene alla fiducia nella competitività degli Stati Uniti, tanto è vero che anch’essi, ora, stanno abbassando i tassi di interesse”.

Una nube economica si addensa quindi, e anche l’Italia non è da meno con la sua inflazione ferma anche e soprattutto a causa dei salari che non aumentano. “Sebbene aumenti l’occupazione, - nota infatti Poma, - questa è sbilanciata sui contratti a tempo determinato, quindi non ci si può aspettare come conseguenza una forte propensione al consumo che alimenti l’inflazione di fondo, indice di buona salute dell’economia”.

Il settore immobiliare tuttavia ha mostrato una capacità di resistenza alla debolezza del contesto economico superiore alle attese. Al momento, a preconsuntivo del 2019, le transazioni si attestano a poco più di 662 mila, con il segmento residenziale che rappresenta il 92%. Rispetto al 2008 si registra una crescita di 16mila unità. Nel primo semestre dell'ano le transazioni si dovrebbero collocare in area 26 mila, con una crescita rispetto allo scorso anno del 6,5%.

Per quanto riguarda i prezzi, nel semestre questi si sono attestati ad una crescita dell'1,5% nelle tredici città monitorate; la variazione sale al 3% tendenziale. Per quanto riguarda invece i canoni di locazione si parla di un +0,7% semestrale e di un +2,3% annuale.

Per i prossimi due anni sono previsti poi ulteriori movimenti al rialzo sia per quanto riguarda i prezzi che per quanto riguarda le compravendite.

Nomisma

Secondo Luca Dondi, Ad di Nomisma, si verifica infatti una incertezza nella voglia di casa degli italiani, che si ritrovano spesso a rimandare le scelte d’acquisto, dovuta proprio alla debolezza economica e al non certo accesso ai canali di credito - quindi, ai mutui, che costituiscono il principale driver del mercato. Le erogazioni di finanziamenti per l’acquisto di casa si prospettano infatti  in continuo calo da qui al 2022, quando potrebbero scendere intorno ai 20 miliardi di euro dagli attuali circa 30. Con una percentuale di surroghe che andrà sempre più riducendosi verso un livello fisiologico.

“Se, da un lato, le condizioni di eccezionale favore dei tassi di interesse alimentano la spinta all’indebitamento, - spiega Dondi, - dall’altro, le sofferenze scaturite dalla recessione impongono alle banche il mantenimento di un profilo rigoroso nel vaglio delle richieste di finanziamento. La maggiore attenzione ai requisiti di accesso al mutuo, come conseguenza degli anni di crisi, ha da un lato ridotto notevolmente il numero di debiti in sofferenza, dall’altro fatto si che le famiglie rimandassero autonomamente la scelta di comprare casa con un mutuo, generando  una dinamica creditizia in rallentamento, nonostante un costo del debito che si mantiene straordinariamente basso e intenzioni di acquisto che, seppure in flessione, risultano di gran lunga superiori all’effettivo numero di transazioni”.

Il livello di compravendite resta comunque straordinariamente alto, fenomeno a cui contribuisce l’incremento della componente acquisti alimentata unicamente da capitale proprio.

“Alle situazioni in cui è la rete parentale a surrogare all’impossibilità di accesso al credito, - spiega Dondi, - si è aggiunta la crescente attenzione degli investitori. La sostanziale mancanza di impieghi alternativi di analogo rischio percepito, associata all’esaurimento della prolungata fase deflativa, ha infatti riacceso l’interesse, soprattutto nelle maggiori aree urbane del Paese, per acquisti immobiliari non finalizzati ad un utilizzo diretto”.

Un rinnovato appeal spinto anche dall’aumento della redditività legato alla tendenza espansiva dei canoni di locazione, anche e soprattutto in conseguenza al fenomeno degli affitti brevi. Se i prezzi delle abitazioni sono infatti cresciute nel secondo semestre, rispetto allo stesso periodo del 2018, di uno 0,2%, la variazione dei canoni è stata del +0,9%. Per quanto riguarda gli uffici e i negozi entrambe le categorie di valori sono invece in negativo, vicini alla stabilità

 “Per la prima volta dopo dieci anni, la variazione semestrale dei prezzi delle principali città italiane è ritornata in territorio positivo, - analizza Dondi, - seppure con un incremento frazionale (+0,2%). Si tratta comunque di un segnale di irrobustimento della congiuntura tutt’altro che omogeneo a livello nazionale, poiché riguarda solo i contesti particolarmente attrattivi per ragioni turistiche o altro”.

A spiccare in questo quadro è, ormai poco sorprendentemente, Milano, ma anche altre città come Bologna e Padova, che mostrano percentuali di recupero poco lontane da quelle del capoluogo lombardo. La Capitale continua invece ad arrancare nel tentativo di recuperare un gap accumulato nei precedenti cicli economici.

Una crescita sostenibile, quella dell’immobiliare? Dondi esprime qualche dubbio. “Ad eccezione di Milano, la cui performance si conferma improntata al dinamismo, la maggior parte degli indicatori nelle altre principali città del Paese staziona su valori non distanti dai riferimenti minimi degli ultimi venti anni, con evidenti ricadute in termini di posizionamento nel ciclo immobiliare. La modestia della crescita economica rappresenta, in questo caso, un rilevante fattore di pregiudizio alle ambizioni di risalita del comparto, se non altro per le condizioni di perdurante debolezza in cui versa una quota tutt’altro che trascurabile delle imprese italiane”.

Di segno diverso invece le evidenze provenienti dal mercato corporate, dove la pressione della domanda straniera ha consentito di mettere a segno il record in termini di valore degli investimenti realizzati nei primi nove mesi dell’anno. Se infatti in tutto il 2018 si sono realizzati 8,8 miliardi di investimenti corporate in Italia, nei soli primi tre trimestri si sono già raggiunti i 7,2 miliardi, che rappresentano il 3,7% del totale degli investimenti in tutta Europa.

“A catalizzare l’interesse degli operatori non sono più solo i settori tradizionali (direzionale e commerciale), - spiega Dondi, - ma altri segmenti, a cominciaredall’alberghiero e da forme evolute di housing, verso cui è, di recente, cresciuto il flusso di investimenti. Le esigenze di diversificazione, associate ai buoni fondamentali in termini di attrattività e di domanda primaria, hanno spinto gli investitori ad accentuare l’enfasi su asset class alternative”.

In che scenario la crescita potrebbe diventare più stabile? “La supplenza garantita dagli investitori, prevalentemente italiani nel primo caso e stranieri nel secondo, non potrà colmare in maniera continuativa le difficoltà di accesso al mercato degli utilizzatori diretti, - risponde Dondi. - Solo un’accelerazione della crescita economica, con le inevitabili ricadute in termini di propensione all’acquisto immobiliare e alla concessione di credito, potrebbe modificare lo scenario timidamente espansivo che altrimenti sembra profilarsi”.